Action civile 2311-06 Yeshinovsky : réalisation d'hypothèque

Détails de la décision

Date	23 août 2016
Juridiction	tribunal de district de Tel Aviv-Jaffa
Procédure	Action civile 2311-06 (Yigal Yeshinovsky et autres c. banque Mizrahi Tefahot)
Type de décision	Jugement
Montant	Non fixé / non publié
Thème	Réalisation de prêts immobiliers : étendue de la sûreté, obligation d'information
Source	Texte intégral

Contexte et faits de l'action civile 2311-06 Yeshinovsky c. banque Mizrahi Tefahot

Le jugement a été rendu le 23 août 2016 par le tribunal de district de Tel Aviv-Jaffa, sous la plume de la juge Anat Baron. Les demandeurs sont les membres de la famille Yeshinovsky, une société de personnes non enregistrée exerçant dans la promotion immobilière et la construction, ainsi qu'une société ayant acquis un bien de l'un des associés. La défenderesse est la banque Mizrahi Tefahot.

Selon les faits établis par le tribunal, en 1990, la société de personnes a acheté un terrain à Ra'anana pour un projet de construction, et la banque lui a accordé un crédit. Pour garantir ce crédit, le cottage où vivaient Yigal Yeshinovsky et son épouse a été grevé au profit de la banque, ainsi que des appartements de ses frères à Holon. En 1995, un accord d'accompagnement (financement de projet) d'un montant de 4,8 millions de dollars a été signé. La société de personnes n'a pas atteint ses objectifs de vente : jusqu'en juin 1997, un seul cottage avait été vendu au lieu de cinq.

En 1999, la société de personnes a grevé au profit de la banque deux parcelles à Afula à titre de garantie supplémentaire pour le projet. Parallèlement, des dettes se sont accumulées sur le compte privé joint de Yigal et de son épouse. En 2000, Yigal a signé seul une demande de renouvellement de crédit sur le compte privé, et a proposé le cottage en garantie. Son épouse n'a pas signé la demande.

En mars 2004, la banque a commencé à réaliser les garanties. Sa position était que chaque sûreté garantissait les dettes de tous les comptes de la famille, professionnels et privés. En 2008, l'une des parcelles d'Afula a été réalisée au Bureau d'exécution, et la banque a crédité le produit, environ 450 000 NIS, sur le compte privé du couple.

Les arguments des parties

Selon les demandeurs, les biens avaient été grevés pour garantir uniquement les dettes de la société de personnes, et il ne fallait pas confondre les comptes de la famille. À titre subsidiaire, ils soutenaient que seule la part de Yigal dans le cottage pouvait être réalisée au titre de la dette privée, puisque la banque n'avait ni demandé ni obtenu le consentement de son épouse à l'extension de la sûreté. Ils demandaient aussi l'annulation de la clause 19 de l'acte d'hypothèque, par laquelle ils auraient prétendument renoncé à la protection du relogement de substitution et à la protection du locataire protégé.

Les demandeurs soutenaient en outre que le représentant de la banque avait exercé sur eux une pression illégitime pour vendre des biens à perte, que la banque avait fait échouer une transaction à Afula, et que leurs comptes avaient été débités à tort d'intérêts et de commissions. Ils réclamaient aussi des dommages-intérêts.

La banque soutenait que les sûretés garantissaient toutes les dettes, selon la définition large du crédit dans les documents d'hypothèque et de gage. Selon elle, le couple avait signé l'acte d'hypothèque devant un avocat et avait donc compris la renonciation. La banque soutenait en outre que la société de personnes avait violé l'accord d'accompagnement, et que la plupart des griefs financiers étaient prescrits.

Ce qu'a jugé le tribunal : étendue de la sûreté et obligation d'information de Mizrahi Tefahot

Le tribunal a commencé par l'obligation d'information renforcée de la banque envers celui qui grève un bien. Selon le jugement, cette obligation comprend une explication de la nature de l'opération et de ses aspects juridiques, et pas seulement la communication de données. Le tribunal a ajouté qu'il est préférable que les représentants de la banque recueillent eux-mêmes la signature des constituants de l'hypothèque.

Le cottage de Ra'anana : seulement la moitié des droits

Le tribunal a jugé qu'au plus tard à partir de juillet 2000, la sûreté sur le cottage garantissait aussi les dettes du compte privé. Il a toutefois jugé que le consentement de l'épouse à la sûreté avait été donné en 1990 uniquement pour l'achat du terrain. Les représentants de la banque ont témoigné qu'elle n'avait pas été convoquée à la banque au sujet de l'extension de la sûreté. Il a donc été jugé que la sûreté ne s'étend pas à ses droits, et que la banque ne peut se faire payer que sur la moitié des droits sur le cottage, soit la part de Yigal.

Renonciation au relogement de substitution nulle, renonciation au statut de locataire protégé valable

Le tribunal a jugé que la clause 19 de l'acte est une clause type et laconique. La banque n'a pas prouvé avoir expliqué au couple le droit au relogement de substitution prévu à l'article 38 de la loi sur l'exécution, ni la portée de la renonciation. La signature a eu lieu devant un avocat et non devant un représentant de la banque. La renonciation au relogement de substitution est donc nulle. En revanche, la renonciation à la protection du locataire protégé prévue à l'article 33 de la loi sur la protection des locataires a été jugée valable, conformément à la jurisprudence qui l'interprète largement.

L'appartement de Holon et les parcelles d'Afula

Le tribunal a déclaré que l'un des appartements de Holon garantit uniquement les dettes de la société de personnes, comme la banque elle-même l'avait confirmé dans une lettre de février 2002. S'agissant de la parcelle 5 à Afula, il a été jugé que la sûreté garantit uniquement la dette de la société de personnes, car il n'a pas été prouvé qu'il avait été expliqué aux associés qu'elle garantissait aussi des dettes privées. La banque pouvait réaliser la parcelle, mais devait en créditer le produit sur le compte de la société de personnes et non sur le compte privé. S'agissant de la parcelle 10, une ordonnance de radiation du gage a été rendue, et la banque ne s'y est pas opposée.

Les griefs rejetés

Les griefs de contrainte et de pression illégitime ont été rejetés. Le tribunal a jugé que la banque n'est pas un associé commercial de ses clients et n'est pas tenue d'accompagner une opération qui n'est pas rentable pour elle. Les griefs relatifs aux calculs d'intérêts et au logiciel des années quatre-vingt et quatre-vingt-dix ont été rejetés pour cause de prescription. Ont également été rejetés le grief contre les intérêts de retard, la demande de remboursement de l'indemnité de remboursement anticipé et la demande d'indemnisation du préjudice moral. Aucuns dépens n'ont été alloués.

Citations de la décision

Par conséquent, en l'absence d'information suffisante de la part de la banque, en violation de ses obligations de loyauté, il n'y a pas lieu d'accorder un poids réel à ce qui est indiqué dans l'acte d'hypothèque à cet égard.

Jugement, chapitre « La sûreté sur le cottage de Ra'anana » (traduit de l'hébreu).

La clause 19 de l'acte d'hypothèque est une clause laconique, rédigée de manière uniforme dans les actes d'hypothèque de la banque.

Jugement, chapitre « Renonciation aux protections, clause 19 de l'acte d'hypothèque » (traduit de l'hébreu).

La banque n'est pas un « associé commercial » des demandeurs et, en règle générale, elle n'est pas tenue d'accorder un accompagnement bancaire à une opération qui, selon son appréciation, n'est pas rentable pour elle d'un point de vue commercial et économique.

Jugement, chapitre « Le grief de pression illégitime et de contrainte » (traduit de l'hébreu).

Ce que cela signifie pour les clients de Mizrahi Tefahot

Le jugement montre qu'une formulation large dans un acte d'hypothèque n'est pas à elle seule déterminante. Le tribunal a examiné ce qui avait réellement été expliqué à chaque constituant, et en particulier au conjoint qui n'était pas partie au crédit. Faute de preuve d'une explication, la sûreté a été limitée aux dettes pour lesquelles elle avait été consentie.

Un client dont le bien est grevé peut vérifier quelles dettes lui ont été présentées lors de la signature, qui a recueilli sa signature, et si le droit au relogement de substitution lui a été expliqué. D'autres informations sur les procédures de réalisation et de recouvrement figurent sur la page Procédures de recouvrement de Mizrahi Tefahot, et sur le devoir de loyauté de la banque dans la rubrique Le devoir de loyauté de la banque.

Sources

Texte du jugement dans l'action civile 2311-06 (site ygoldlaw.co.il)

Autres jugements contre Mizrahi Tefahot : Prêts immobiliers et crédits au logement

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Questions et réponses

Mizrahi Tefahot peut-elle réaliser tout le cottage dans l'affaire Yeshinovsky ?

Non. Le tribunal a jugé que la banque ne peut se faire payer la dette du compte privé que sur la moitié des droits sur le cottage, soit la part du mari, car le consentement de l'épouse à l'extension de la sûreté n'avait pas été obtenu.

Qu'a-t-il été jugé au sujet de la renonciation au relogement de substitution dans l'acte d'hypothèque ?

La renonciation au droit au relogement de substitution prévu à l'article 38 de la loi sur l'exécution a été annulée, car la banque n'a pas prouvé l'avoir expliquée. La renonciation à la protection du locataire protégé est restée valable.

Qu'est-il advenu du produit de la réalisation de la parcelle d'Afula ?

Le tribunal a jugé que la sûreté sur la parcelle garantit uniquement la dette de la société de personnes, et a ordonné de créditer le produit de la réalisation sur le compte de la société de personnes au lieu du compte privé.

Des dommages-intérêts ont-ils été alloués pour la pression exercée par la banque ?

Non. Les griefs de contrainte, de pression illégitime et d'échec provoqué de la transaction ont été rejetés, de même que la plupart des griefs financiers, certains pour cause de prescription.

Où lire le texte intégral ?

Le texte intégral est accessible via le lien « Texte intégral » sur cette page.

Action civile 2311-06 Yeshinovsky : Mizrahi Tefahot ne peut réaliser que la moitié du cottage